Türkiye’de Konut Fiyatlarının En Fazla Arttığı 10 Şehir: Son Sıralama ve 2026 Güncel Durum

Türkiye’de konut fiyatlarının en fazla arttığı 10 şehir incelendiğinde büyük metropollerden çok Doğu ve Güneydoğu Anadolu’daki illerin öne çıktığı görülüyor. Son tamamlanmış yıllık il sıralamasında Bingöl yüzde 56,29’luk artışla ilk sırada yer alırken Tunceli ve Muş yüzde 50’nin üzerindeki yükselişlerle onu takip etti. 2026’nın güncel verilerinde ise konut piyasasında sıralamanın değişmeye başladığı, Ordu’nun dikkat çekici biçimde öne çıktığı görülüyor.

Konut fiyatlarının ne kadar arttığını değerlendirirken iki farklı veriyi ayırmak gerekiyor. Birincisi konutun metrekare satış fiyatındaki nominal artış, ikincisi ise bu artışın enflasyondan arındırılmış reel karşılığı. Fiyatın TL olarak yükselmesi, konutun aynı oranda reel değer kazandığı anlamına gelmiyor.

Türkiye’de Konut Fiyatlarının En Fazla Arttığı 10 Şehir

Endeksa verilerine dayanan 2025 yıl sonu il sıralamasına göre konut metrekare satış fiyatının en hızlı arttığı ilk 10 şehir şöyle:

• 1. Bingöl: Yüzde 56,29 artış, 26.313 TL/m²
• 2. Tunceli: Yüzde 52,24 artış, 36.240 TL/m²
• 3. Muş: Yüzde 51,72 artış, 22.635 TL/m²
• 4. Diyarbakır: Yüzde 45,59 artış, 31.533 TL/m²
• 5. Muğla: Yüzde 44,58 artış, 61.375 TL/m²
• 6. Samsun: Yüzde 42,85 artış, 33.122 TL/m²
• 7. Batman: Yüzde 41,54 artış, 24.604 TL/m²
• 8. Iğdır: Yüzde 41,42 artış, 26.787 TL/m²
• 9. Elazığ: Yüzde 40,12 artış, 22.643 TL/m²
• 10. Siirt: Yüzde 40,00 artış, 21.979 TL/m²

Listenin ilk 10 sırasında sekiz Doğu ve Güneydoğu Anadolu ili bulunuyor. Muğla ve Samsun ise bu iki bölgenin dışından listeye giren şehirler olarak dikkat çekiyor.

1. Bingöl: Konut Fiyat Artışında Zirvede

Bingöl’de konutların ortalama metrekare satış fiyatı 2025 sonunda 26 bin 313 TL’ye ulaştı. Yıllık yüzde 56,29’luk artışla kent, incelenen iller arasında ilk sıraya yerleşti.

Bingöl’deki artış oranının yüksek olması şehrin Türkiye’nin en pahalı konut piyasası olduğu anlamına gelmiyor. Metrekare fiyatı İstanbul ve Muğla gibi şehirlerin oldukça altında kalmasına rağmen, bir önceki yıla kıyasla değişim oranı daha yüksek gerçekleşti.

2. Tunceli: Artış Yüzde 52’yi Geçti

Tunceli’de ortalama konut metrekare fiyatı 36 bin 240 TL’ye yükselirken yıllık artış yüzde 52,24 olarak hesaplandı. Böylece kent Bingöl’ün ardından ikinci sırada yer aldı.

3. Muş: Yıllık Artış Yüzde 51,72

Muş’ta konutların ortalama metrekare satış fiyatı 22 bin 635 TL seviyesine çıktı. Yüzde 51,72’lik yıllık yükseliş, Muş’u Türkiye’de konut fiyatlarının en hızlı arttığı üçüncü şehir yaptı.

4. Diyarbakır: Metrekare Fiyatı 31 Bin TL’yi Aştı

Diyarbakır’da konut fiyatları bir yılda yüzde 45,59 yükseldi. Ortalama metrekare satış fiyatı 31 bin 533 TL seviyesinde gerçekleşti. Kent özellikle bölgesel nüfus hareketleri ve konut talebi açısından Güneydoğu Anadolu’nun en büyük konut piyasalarından biri.

5. Muğla: Hem Pahalı Hem Hızlı Yükseliyor

Muğla diğer şehirlerden farklı bir tablo ortaya koyuyor. Kent yalnızca fiyat artış oranında değil, Türkiye’deki konutların mutlak fiyatı açısından da üst sıralarda bulunuyor.

2025 sonunda ortalama metrekare fiyatı 61 bin 375 TL olarak hesaplanırken yıllık artış yüzde 44,58’e ulaştı. Bodrum, Fethiye ve Marmaris gibi yüksek fiyatlı turizm merkezleri Muğla ortalamasında önemli rol oynuyor.

6. Samsun: Karadeniz’de Öne Çıktı

Samsun’da konut metrekare fiyatı 33 bin 122 TL’ye çıkarken yıllık yükseliş yüzde 42,85 oldu. Samsun böylece Doğu ve Güneydoğu Anadolu dışından ilk 10’a giren ikinci şehir oldu.

7. Batman: Yüzde 41,54 Artış

Batman’da ortalama metrekare konut satış fiyatı 24 bin 604 TL seviyesine ulaştı. Yıllık nominal artış yüzde 41,54 olarak kaydedildi ve şehir listenin yedinci sırasında yer aldı.

8. Iğdır: Konut Fiyatları Yüzde 41,42 Yükseldi

Iğdır’da ortalama konut metrekare fiyatı 26 bin 787 TL’ye çıkarken son bir yıllık artış yüzde 41,42 oldu. Bu oran Iğdır’ı konut fiyat artışında ilk 10 şehir arasına taşıdı.

9. Elazığ: Fiyat Artışı Yüzde 40’ı Geçti

Elazığ’da konut metrekare satış fiyatı 22 bin 643 TL seviyesinde hesaplandı. Yıllık yüzde 40,12 artışla şehir dokuzuncu sıraya yerleşti.

10. Siirt: İlk 10’u Tamamladı

Siirt’te konut metrekare fiyatı 21 bin 979 TL’ye yükseldi. Yıllık fiyat artışının yüzde 40 olarak gerçekleşmesiyle Siirt ilk 10 şehir arasına girdi.

2026’da Konut Fiyatları En Çok Nerede Artıyor?

2026 içinde yayımlanan daha güncel veriler sıralamanın değiştiğini gösteriyor. Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Temmuz 2026 Konut Değer Raporu, en fazla konut satılan 30 il içinde Ordu’yu yüzde 32,4’lük yıllık metrekare fiyat artışıyla ilk sıraya yerleştirdi.

Ordu’yu yüzde 28,7 ile Ankara, yüzde 28,5 ile Kocaeli, yüzde 27,1 ile Denizli ve yüzde 26,9 ile Elazığ izledi. Raporda 30 ilin tamamının sıralaması yayımlanmadığı için bu verilerden 2026 için 81 ili kapsayan yeni bir ilk 10 listesi çıkarmak mümkün değil.

Temmuz 2026 itibarıyla Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 41 bin 703 TL, ortalama konut satış fiyatı ise yaklaşık 5 milyon 213 bin TL seviyesine çıktı. Yıllık nominal metrekare fiyat artışı yüzde 23,3 olurken enflasyondan arındırılmış değişim yüzde 6,6 düşüş gösterdi.

TCMB Verilerine Göre Konut Fiyatları Ne Kadar Arttı?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının Temmuz 2026 Konut Fiyat Endeksi’ne göre Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık nominal olarak yüzde 25 arttı, reel olarak ise yüzde 5,1 geriledi.

TCMB il bazında 81 şehri ayrı ayrı sıralamak yerine İstanbul, Ankara ve İzmir’in yanı sıra diğer illeri İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması kapsamında gruplar halinde açıklıyor.

Temmuz 2026’da en yüksek yıllık bölgesel artış yüzde 35,5 ile Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkari ve Muş grubunda gerçekleşti. Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize ve Trabzon grubunda artış yüzde 30 oldu.

Üç büyük il ayrı değerlendirildiğinde yıllık konut fiyat artışı İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara’da yüzde 26,6 ve İzmir’de yüzde 23,1 olarak gerçekleşti.

En Fazla Artan Şehir ile En Pahalı Şehir Aynı Şey Değil

Konut fiyatlarıyla ilgili listelerde en sık karıştırılan iki kavram fiyat artış oranı ve mevcut satış fiyatı. Bir şehirde konutun metrekare fiyatı 25 bin TL’den 35 bin TL’ye hızla çıkarken, başka bir şehirde fiyat 60 bin TL’den 70 bin TL’ye daha düşük oranda yükselebilir.

Bu durumda ilk şehir yıllık artış listesinde daha yukarıda bulunmasına rağmen ikinci şehirde ev satın almak çok daha pahalı olabilir. Örneğin Muğla, 2026’da Türkiye’nin en yüksek ortalama konut fiyatına sahip illerinden biri olmasına rağmen yıllık fiyat artışında her dönemde ilk sırada yer almıyor.

Konut Fiyatları Neden Bazı Şehirlerde Daha Hızlı Artıyor?

Şehirler arasındaki fiyat farklarının tek bir nedeni bulunmuyor. Konut arzının sınırlı olması, yeni yapı üretimi, nüfus hareketleri, deprem sonrası yeniden yapılanma, yatırım amaçlı talep, turizm, arsa fiyatları ve inşaat maliyetleri şehir bazında farklı sonuçlar yaratabiliyor.

Konut kredisi faizleri ve genel para politikası da bütün piyasayı etkiliyor. Finansman koşullarının gevşemesi talebi destekleyebilirken, yüksek kredi faizleri konut satın alma gücünü sınırlandırabiliyor.

Bu nedenle konut yatırımı değerlendirilirken yalnızca yıllık fiyat artışına bakmak yerine mevcut metrekare fiyatı, kira getirisi, amortisman süresi, nüfus hareketleri ve enflasyondan arındırılmış reel değişimin birlikte incelenmesi gerekiyor.